ஏன் பெரும்பாலான ஒப்பந்தங்கள் 11 மாதத்துக்கு
ஆண்டுதோறும் தொடரும் குத்தகை, ஓர் ஆண்டுக்கு மேற்பட்ட குத்தகை, அல்லது ஆண்டு வாடகை கொண்ட குத்தகையைப் பதிவு செய்த ஆவணம் மூலமே செய்ய முடியும் (சொத்து மாற்றுச் சட்டம், 1882, பிரிவு 107). பதிவுச் சட்டம், 1908, பிரிவு 17(1)(d)-உம் இதையே சொல்கிறது.
11 மாதக் குத்தகை ஓர் ஆண்டைவிடக் குறைவு. அதனால் மத்தியச் சட்டப்படி அதைப் பதிவு செய்யத் தேவையில்லை. பதிவுக் கட்டணமும் சார்பதிவாளர் அலுவலகம் செல்வதும் மிச்சம்.
பதிவு செய்ய வேண்டிய குத்தகையைப் பதிவு செய்யாவிட்டால், சட்டப்படி அது குத்தகையை உருவாக்காது (பதிவுச் சட்டம், பிரிவு 49). சில வரம்புக்குட்பட்ட நோக்கங்களுக்கு நீதிமன்றம் அதைப் பார்க்கலாம், ஆனால் அதன் பாதுகாப்பில் பெரும்பகுதி போய்விடும்.
ஒவ்வொரு ஆண்டும் 11 மாத ஒப்பந்தத்தைப் புதுப்பிப்பது சட்டப்படி சரி. ஒவ்வொரு புதுப்பிப்பும் புதிய ஒப்பந்தம், அதற்குப் புதிதாக முத்திரைத் தீர்வை செலுத்த வேண்டும்.
உங்கள் மாநிலத்தின் வாடகைச் சட்டத்தைப் பாருங்கள்
வாடகைச் சட்டம் மாநிலப் பட்டியலில் உள்ள விஷயம். மத்திய அரசு மாநிலங்களுக்கு மாதிரியாக அனுப்பிய மாதிரி வாடகைச் சட்டம், 2021 (Model Tenancy Act) போன்ற புதிய வாடகைச் சட்டங்களைச் சில மாநிலங்கள் இயற்றியுள்ளன. அத்தகைய சட்டம் பொருந்தும் இடங்களில், குத்தகைக் காலம் எவ்வளவாக இருந்தாலும், உரிமையாளரும் வாடகைதாரரும் குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் வாடகை அதிகார அமைப்பிடம் தெரிவிக்க வேண்டியிருக்கலாம்.
கையெழுத்திடும் முன், சொத்து இருக்கும் மாநிலத்தின் வாடகைச் சட்டத்தைச் சரிபாருங்கள்.
சேர்க்க வேண்டிய விதிகள்
- தரப்பினர். உரிமையாளர், வாடகைதாரரின் முழுப் பெயர், வயது, முகவரி.
- சொத்து. கதவு எண், தளம், முகவரி, உடன் வருபவை (மரச்சாமான்கள், வாகன நிறுத்தம், மின் மீட்டர் போன்றவை).
- காலம். தொடங்கும் தேதி, முடியும் தேதி.
- வாடகை. தொகை, ஒவ்வொரு மாதமும் செலுத்த வேண்டிய தேதி, செலுத்தும் முறை. வங்கிப் பரிமாற்றம் பதிவாக இருக்கும்.
- உயர்வு. புதுப்பிக்கும்போது வாடகை உயர்ந்தால், எவ்வளவு என்று குறிப்பிடுங்கள்.
- முன்பணம். தொகை, எப்போது எப்படித் திருப்பித் தரப்படும். செலுத்தாத வாடகை, சாதாரணத் தேய்மானத்தைத் தாண்டிய சேதம் போன்ற எவற்றைக் கழிக்கலாம் என்பதையும் எழுதுங்கள்.
- கட்டணங்கள். மின்சாரம், தண்ணீர், பராமரிப்பு, சொத்து வரி ஆகியவற்றை யார் செலுத்துவார்கள்.
- பயன்பாடு. குடியிருப்பா, வணிகமா. வாடகைதாரர் வேறொருவருக்கு உள்வாடகைக்கு விடலாமா. பொதுவாக முடியாது.
- பழுது. சிறு பழுதுகள் வாடகைதாரருக்கு, கட்டடப் பழுதுகள் உரிமையாளருக்கு.
- காலி செய்யும் அறிவிப்பு. இரு தரப்புக்குமான அறிவிப்புக் காலம். ஒரு மாதம் வழக்கமானது.
- Lock-in காலம். இரு தரப்பும் முன்கூட்டியே முடிக்க முடியாத காலம் இருந்தால், அதைக் குறிப்பிடுங்கள்.
- ஒப்படைப்பு. திருப்பித் தரும்போது சொத்து இருக்க வேண்டிய நிலை, இருவரும் சேர்ந்து பார்வையிடுதல்.
ஒப்பந்தத்தில் அறிவிப்புக் காலம் பற்றி எதுவும் இல்லையென்றால், குடியிருப்புக்கான குத்தகை மாதாமாதக் குத்தகையாகக் கருதப்படும், 15 நாள் அறிவிப்பில் முடியும் (சொத்து மாற்றுச் சட்டம், பிரிவு 106). உங்கள் சொந்த விதியை எழுதுவதே நல்லது.
முத்திரைத் தாளும் முத்திரைத் தீர்வையும்
ஒவ்வொரு வாடகை ஒப்பந்தமும் முத்திரையிடப்பட வேண்டும். தீர்வையை ஒவ்வொரு மாநிலத்தின் முத்திரைச் சட்டமும் நிர்ணயிக்கிறது, அது வாடகை, முன்பணம், காலம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.
- கையெழுத்திடும் முன்போ அந்த நேரத்திலோ தீர்வையைச் செலுத்துங்கள். பல மாநிலங்களில் e-stamp சான்றிதழாக ஆன்லைனிலோ அங்கீகரிக்கப்பட்ட விற்பனையாளர்களிடமோ முத்திரைத் தாள் கிடைக்கும்.
- முத்திரைத் தாளை ஒப்பந்தத் தரப்பினரில் ஒருவர் பெயரில் வாங்குங்கள், பொதுவாக வாடகைதாரர் அல்லது உரிமையாளர்.
- முத்திரையிடாத அல்லது குறைவாக முத்திரையிட்ட ஒப்பந்தத்தை, தீர்வையும் அபராதமும் செலுத்தும் வரை சான்றாகப் பயன்படுத்த முடியாது (இந்திய முத்திரைச் சட்டம், 1899, பிரிவு 35, மாநில முத்திரைச் சட்டங்களிலும் இதே போன்ற பிரிவுகள் உள்ளன).
இணையத்தில் பார்த்த ஒரு நிலையான தொகையை நம்ப வேண்டாம். தீர்வை மாநிலத்துக்கு மாநிலம் மாறும், காலப்போக்கிலும் மாறும்.
கையெழுத்து
இரு தரப்பினரும் ஒவ்வொரு பக்கத்திலும் கையெழுத்திடுங்கள். இரண்டு சாட்சிகள் கடைசியில் தங்கள் பெயர், முகவரியுடன் கையெழுத்திடட்டும். ஒவ்வொரு தரப்பும் ஓர் அசல் அல்லது நகலை வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.